In deze paragraaf grondbeleid gaan wij in op het te hanteren grondbeleid, de uitvoering van dit beleid per plangebied en de financiële positie van het Grondbedrijf.
A. Grondbeleid
In de Nota Grondbeleid 2020-2024 (raadsnummer 2019-379) zijn achtereenvolgens de context, het situationeel grondbeleid en de financiën & organisatie beschreven. Samengevat kunnen we zeggen dat:
- Het de ambitie is om de kwaliteit van de voorzieningen in de stad op peil te houden en om blijvend een prettige leefomgeving te creëren voor de diverse bevolkingsgroepen in een veranderende wereld. Het realiseren van deze ambitie speelt zich af in een stedelijk bebouwde omgeving. Uitleggebieden zijn immers niet meer voorradig. Galecopperzoom vormt daarop een uitzondering, echter kan deze locatie pas na 2030 gerealiseerd worden;
- Samen met de stad (inwoners, ondernemers) getracht zal moeten worden een ontwikkeling tot stand te brengen waarbij de diverse belangen zorgvuldig zijn afgewogen;
- Het Grondbeleid een middel is om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van onder andere volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, duurzaamheid, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken;
- We het principe hanteren van ‘situationeel grondbeleid’: er zal per situatie maatwerk worden toegepast over het te voeren grondbeleid. Dit is afhankelijk van de geformuleerde doelstellingen, de prioriteit die de gemeente aan een ontwikkeling geeft, de financiële consequenties en de risico’s die gelopen worden;
- De Gemeente Nieuwegein altijd een financieel solide grondbeleid gevoerd heeft. Dit heeft ervoor gezorgd dat zij de economische crisis goed heeft doorstaan. Deze succesvolle lijn wordt voortgezet met deze nota grondbeleid. Aangezien het Grondbedrijf in principe zijn eigen broek moet ophouden is een solide reservepositie van belang;
- Het vertrekpunt voor grondprijsbepaling is dat deze marktconform is, objectief bepaald, transparant en geschoond is van subsidies of premies;
- De gemeenteraad de kaders van het te voeren grondbeleid aangeeft. Het college voert het door de gemeenteraad vastgestelde grondbeleid uit. Het Grondbedrijf richt zich op de realisatie en uitvoering van het grondbeleid;
B. Uitvoering grondbeleid
Voor de uitvoering van het grondbeleid per plangebied wordt verwezen naar het programma Wonen en economie.
C. Financiële positie van het Grondbedrijf
De jaarstukken 2021 van het Grondbedrijf geven een uitgebreide uiteenzetting van het financieel resultaat van het Grondbedrijf. Integratie van dit resultaat in de gemeentelijke jaarstukken is zichtbaar in het programma Wonen en economie. Hieronder is die tabel nog verkort weergegeven:
Product | Grondzaken | |||
|---|---|---|---|---|
Begroting Primitief | Begroting na wijziging | Jaarrekening | Resultaat | |
Saldo | 158 | 158 | 3.613 | 3.456 |
Het werkelijk resultaat over 2021 is € 3,61 miljoen positief. In de begroting is geen rekening gehouden met de voorziening voor de nieuwe grondexploitatie Kindcentrum Vreeswijk en de winstneming van het Klooster. Hierdoor is een verschil te zien tussen de begroting en het werkelijke resultaat van € 3,46 miljoen.
Werkelijk resultaat 2021
Het werkelijk resultaat 2021 is € 3,61 miljoen positief.
Met inachtneming van dit resultaat is er een nieuw beeld van de financiële positie van het Grondbedrijf per 1-1-2022 beschikbaar. Dit beeld is hieronder voor u weergegeven.
(Bedragen x € 1.000.000) | |
|---|---|
Financiële positie Grondbedrijf | |
Reserve Grondbedrijf per 1-1-2021 na resultaatbestemming | 24,39 |
Minus VPB 2016 t/m 2021 (bestuursrapportage) | -0,61 |
Overige onttrekkingen/stortingen reserve 2021 | 0,38 |
Reserve voor resultaatbestemming | 24,16 |
Werkelijk resultaat 2021 | 3,61 |
Correcties eerdere VPB aangiftes | 0,03 |
Reserve Grondbedrijf per 1-1-2022 na resultaatestemming | 27,80 |
Waarvan geoormerkt voor Mooi Rijnhuizen | 2,00 |
Waarvan geoormerkt voor Juko-Hesseveld/Vredebestlaan | 0,19 |
Niet geoormerkte reserve | 25,61 |
Dit positieve jaarresultaat van € 3,61 miljoen komt door winstneming bij complex Het Klooster € 5,61 miljoen. Deze winstneming (volgens de percentage of completion methode) is voorgeschreven door de commissie BBV. Daarnaast is een voorziening gevormd voor de nieuwe grondexploitatie Kindcentrum Vreeswijk en is de voorziening voor City opgehoogd.
Het resultaat voor de overige complexen (o.a. snippergroen/ verhuur commerciële ruimte/ erfpachtcomplex) is € 0,08 miljoen. De rente verlieslatende complexen is € -0,31 miljoen.
De voorziening verlieslatende complexen wijzigt met € -1,76 miljoen.
Resultaatbestemming
Er wordt voorgesteld het saldo van het werkelijke resultaat (€ 3,61) plus de correcties eerdere VPB aangiftes (€ 0,03 miljoen) toe te voegen aan de Reserve Grondbedrijf.
Na resultaatbestemming is de stand van de reserve Grondbedrijf per 1 januari 2022 € 27,80 miljoen positief. Binnen deze Reserve Grondbedrijf is een bedrag van € 2,0 miljoen geoormerkt voor Mooi Rijnhuizen en een bedrag van € 0,19 miljoen geoormerkt voor het project Juko-Hesseveld/Vredebestlaan.
De stand van de voorziening voor verlieslatende complexen is per 1-1-2022:
(Bedragen x € 1.000.000) | 1-1-2021 | 1-1-2022 | Mutatie |
|---|---|---|---|
Complex | |||
23 Lekboulevard | 4,40 | 4,50 | 0,10 |
26 Blokhoeve | 4,26 | 4,13 | -0,13 |
28 Juko | 0,15 | 0,10 | -0,05 |
31 Deventerschans | 0,20 | 0,50 | 0,30 |
36 P-terrein tramhalte Wiersdijk | 0,25 | 0,20 | -0,05 |
37 City | 23,56 | 23,75 | 0,19 |
46 Kindcentrum | 0,00 | 1,40 | 1,40 |
Subtotaal | 32,82 | 34,58 | 1,76 |
02 Galecopperzoom (MVA) | 15,23 | 15,23 | 0,00 |
Totaal | 48,05 | 49,81 | 1,76 |
De voorziening wordt bepaald aan de hand van het contante resultaat per complex. Deventerschans neemt toe met € 0,30 miljoen als gevolg van een kleiner aantal woningen binnen het plangebied welke tevens in een lagere prijsklasse komen te liggen. Voor het Kindcentrum Vreeswijk aan de Industrieweg is afgelopen jaar een nieuwe grondexploitatie geopend welke een negatief resultaat kent van € 1,4 miljoen. Bij de overige complexen zijn de verschillen ten opzichte van vorig jaar relatief klein.
De te verwachte resultaten worden per complex weergegeven in de onderstaande tabel, zowel het nominale resultaat, het resultaat op eindwaarde als het contante resultaat. | |||||
(Bedragen x € 1.000.000) | Kosten nominaal | Opbrengsten nominaal | Resultaat nominaal | Resultaat eindwaarde | Resultaat contant |
|---|---|---|---|---|---|
Complex | |||||
Voorraad in exploitatie genomen gronden | |||||
22 Het Klooster | 106,34 | 129,94 | 23,60 | 24,31 | 22,85 |
23 Lekboulevard | 13,05 | 8,60 | -4,45 | -4,82 | -4,50 |
26 Blokhoeve | 59,60 | 55,74 | -3,86 | -4,56 | -4,13 |
28 Juko | 0,95 | 0,84 | -0,10 | -0,11 | -0,10 |
31 Deventerschans | 1,47 | 0,99 | -0,48 | -0,52 | -0,50 |
36 P-terrein tramhalte Wiersdijk | 1,33 | 1,17 | -0,17 | -0,22 | -0,20 |
37 City | 74,39 | 51,67 | -22,72 | -26,85 | -23,75 |
41 Rijnhuizen Noord | 8,52 | 9,92 | 1,41 | 1,25 | 1,07 |
44 Altrecht | 0,56 | 3,94 | 3,39 | 3,57 | 3,30 |
46 Kindcentrum | 5,33 | 4,04 | -1,29 | -1,52 | -1,40 |
Overlopende passiva | |||||
26b Blok West | 0,33 | 1,64 | 1,31 | 1,41 | 1,28 |
38 Mooi Rijnhuizen | 15,28 | 13,29 | -1,99 | -2,47 | -2,00 |
Totaal | 287,14 | 281,79 | -5,35 | -10,52 | -8,07 |
Conclusie
De economische ontwikkelingen in 2021 hingen veelal samen met de ontwikkeling van de coronapandemie. De prijsontwikkeling op de woningmarkt vormde hierop een uitzondering en bleek in 2021 nog sterker te stijgen dan het voorgaande jaar.
We hebben als gemeente een grote portefeuille aan lopende grondexploitatieprojecten en blijven dus ook risico's houden. De Reserve Grondbedrijf is toegenomen met € 3,6 miljoen tot € 27,80 miljoen positief na resultaatbestemming.
De gemeente moet voorzichtig blijven met de ramingen van toekomstige grondopbrengsten. Als Grondbedrijf blijven we de lopende grondexploitaties nauwlettend in de gaten houden door een goede analyse van de risico’s, een lage parameter voor opbrengstenstijgingen en goede ontwikkelstrategieën.